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          《隨州市物業服務企業進駐及退出住宅小區管理指導意見》解讀
          發布日期:2021-09-29 信息來源:隨州市住房和城鄉建設局 編輯:隨州市住房和城鄉建設局 審核:住建局 字號:[ ]

          一、起草的背景

          截止到2021年5月,全市共有213個物業服務企業,承接了321個住宅物業項目。這些項目中,80%以上是通過開發建設單位招標引進的前期物業,為隨州物業行業從無到有,由弱到強,穩步發展做出了積極貢獻。隨著物業行業政策法規的不斷完善,業主維權觀念逐步增強,小區業主大會先后成立并選舉產生業主委員會。業主、業委會與前期物業企業的矛盾也隨之凸顯出來,解聘前期物業、選聘新物業的呼聲越來越高。目前,中心城區部分小區業委會與前期物業企業矛盾日漸激化,形成原物業退不出、新物業進不來的尷尬境地,小區管理質量急劇下降,業主怨聲載道。因此,亟需制定一個文件來指導、規范物業服務企業進駐及退出住宅小區管理活動,維護當事人合法權益,保障物業服務活動依法有序進行。

          二、起草的依據

          根據《民法典》、《物業管理條例》和《湖北省物業服務和管理條例》等法律法規,以及住房和城鄉建設部等十部門《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》和湖北省住房和城鄉建設廳等十七部門《關于進一步加強住宅小區物業管理工作的通知》要求,并參照武漢市、長沙市物業服務企業進駐及退出項目管理暫行辦法等有關文件,結合我市實際,制定本指導意見。

          三、主要內容

          (一)??明確了文件制定的依據、范圍、原則,以及市縣兩級住建部門、各街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會職責,對物業企業、建設單位、協會提出要求。(第1--6條)

          (二)明確了業主大會解聘、續聘、選聘物業服務企業或決定自主管理物業的程序和表決方式,并接受街道(鄉鎮人民政府)的監督。提出了慎用辭退權。(第7條)

          (三)明確了物業服務企業應退出住宅小區的五種情形。且規定不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決,階段性工作未完成為由拒絕退出。(第8條)

          (四)明確了前期物業服務期間,開發建設單位或前期物業服務企業提前解約的程序和要求。(第9條)

          (五)明確了業主、業主大會或物業服務企業決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的程序和要求。首次業主大會成立時,必須就是否續聘和解聘前期物業服務企業進行表決。(第10-11條)

          (六)重點明確了新老物業服務企業交接程序,以及原物業服務企業應移交的具體事項。(第12-13條)

          (七)明確了業主委員會擅自作出解聘和重新選聘物業服務企業決定的,不依法履行職責的,業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的違法違規行為處理規定。(第14-16條)

          (八)明確了原物業服務企業不按規定履行退出程序和相應義務的處理規定,以及對新物業服務企業違法違規進駐物業項目行為的處理。(第17-20條 )

          四、征求意見情況

          2021年5月至8月,我局書面征求各縣市區住建局、城區各街道辦事處、市物業協會及部分小區業主委員會、開發企業、物業企業意見,共收集意見21條,采納3條。期間,分管副局長多次召開法律顧問參加的專題會議研討,以及物業企業座談會,聽取各方意見和建議進一步修改完善。6月22日--7月22日,在市政府網站公開征求公眾意見。7月28日,神農律師事務所出具了審查意見。


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